Mál nr. 92/2023-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 92/2023
Skaðabótaábyrgð húsfélags. Leki meðfram gluggum. Ábyrgð verktaka.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 28. ágúst 2023, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 18. september 2023, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. desember 2023.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D, alls átta eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsinu en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um hvort kostnaður við viðgerðir í séreignum vegna leka frá gluggum sé sameiginlegur eða sérkostnaður eigenda.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að kostnaður vegna viðgerðar og hreinsunar á inniveggjum íbúða sé sameiginlegur.
- Að viðurkennt verði að afleiddur kostnaður, svo sem ný baðaðstaða, vegna viðgerðanna sé sameiginlegur.
Í álitsbeiðni segir að gagnaðili hafi tekið ákvörðun um að skipta um glugga í sjö af átta íbúðum hússins. Ári síðar hafi orðið vart við leka við glugga í nokkrum íbúðum. Í kjölfarið hafi stjórn gagnaðila haft forgöngu um að fá matsfyrirtæki til að mæla raka og finna út hvaðan lekinn kæmi. Við þá athugun hafi komið í ljós að gluggarnir höfðu verið rangt settir í og lekið inn í veggi hússins frá þeim. Þörf hafi verið á viðgerðum til að stöðva leka, lagfæra raka og mögulega hreinsa myglu úr veggjunum eftir lekann. Á húsfundi 17. október 2022 hafi eigendur samþykkt að viðgerð við að stöðva lekann og mygluhreinsun í veggjum vegna rakans, skyldi greidd af gagnaðila og kostnaður skiptast hlutfallslega á eigendur. Þá hafi verið samþykkt á húsfundi 20. nóvember 2022 að ganga að tilboði tiltekins fyrirtækis um viðgerð og að hefja skyldi viðgerðir við útvegg fyrst og síðan laga skemmdir við innveggi. Fundarmenn hafi verið sammála um að ræða málið aftur áður en til viðgerða kæmi innanhúss. Á húsfundi 26. júlí 2023 hafi komið upp ágreiningur um það hvort gagnaðili ætti að standa straum af kostnaði við viðgerð á inniveggjum eftir lekann. Ágreiningur hafi snúist um hvort gagnaðila bæri að greiða kostnað við viðgerðir og hreinsun á inniveggjum íbúðanna eða hvort hver og einn eigandi ætti að sjá um kostnaðinn án aðkomu hússjóðs. Samþykkt hafi verið með öllum greiddum atkvæðum að vísa málinu til kærunefndar húsamála og að eigendur kæmu til með að una niðurstöðu nefndarinnar. Um sé að ræða viðgerð á veggjum og gólfum í fjórum íbúðum sem hafi setið uppi með skemmda veggi og gólf vegna lekans frá gluggunum.
Í greinargerð gagnaðila segir að hin umdeilda gluggaframkvæmd hafi hvorki verið samþykkt né framkvæmd af gagnaðila heldur hafi hver og einn eigandi ákveðið að fara í gluggaskipti á eigin forsendum og hver og einn beri því ábyrgð á þeim gluggum og því afleidda tjóni sem af hafi hlotist.
Ekki hafi allir eigendur óskað eftir því að fá nýja glugga og þá hafi ekki verið til staðar innan gagnaðila sátt um þann verktaka sem hafi séð um framkvæmdina. Ekki hafi verið greitt fyrir verkið úr hússjóði. Formlegt tilboð frá verktaka hafi ekki verið lagt á borðið hvað þá að það hafi verið samþykkt af gagnaðila.
Áhersla sé lögð á að lýsingu álitsbeiðanda á ágreiningsefninu sé að finna fjölmargar staðreyndavillur. Til að mynda sé það rangt að samþykkt hafi verið að fara í gluggaskipti á húsfundi 18. febrúar 2020. Ágreiningur snúi að skemmdum sem hafi leitt af gluggaskiptum. Kröfum álitsbeiðanda sé með öllu hafnað en eigendur eigi sjálfir að bera kostnað sinn. Allar ákvarðanir þurfi að taka á húsfundi. Samþykki um gluggaskipti og framkvæmdir þar um hafi ekki verið teknar með þeim hætti.
Á húsfundi 18. febrúar 2020 hafi aðeins verið samþykkt nýtt útlit á gluggum, en ekki að fara í gluggaskipti. Þá hafi verðhugmyndir verið reifaðar en ekkert tilboð lagt á borðið eða samþykkt. Næst hafi verið rætt um gluggaskipti á húsfundi 18. ágúst 2020. Skýrlega hafi legið fyrir á þeim fundi að það yrði undir hverjum einstökum eiganda komið hvort það yrði farið í gluggaskipti, þ.e. að hver eigandi tæki afstöðu fyrir sína eign, ekki gagnaðili.
Eigandi íbúðar 201 hafi sent öðrum eigendum tölvupóst 31. ágúst 2020 þar sem gefin hafi verið upp ótrúleg verð á gluggum og ísetningu. Tekið hafi verið fram að verktakinn vildi þegar fá greitt og að hver og einn ætti að leggja út fyrir þeim gluggum sem hver og einn vildi. Sonur eins eiganda hafi flett verktakanum upp hjá CreditInfo og þá komið í ljós að félagið hafi verið nýstofnað og því engin saga til staðar auk þess sem eigendur hafi ekki verið skráðir með neinar eignir á sig. Ekkert hafi legið fyrir um hvort þeir væri með einhver réttindi eða hvaða reynsla væri af þeim. Í þessu ljósi hafi verið þörf á að skoða málið betur sem eigandi íbúðar 201 hafi fallist á og sagt að hverjum og einum eiganda bæri að gera upp við sig hvort hann keypti glugga og færi í þessa framkvæmd og þá á eigin ábyrgð.
Með hliðsjón af framangreindu sé greinilegt að þessi framkvæmd hafi verið klúður frá upphafi til enda sem hafi haft í för með sér gríðarlegt tjón og óþægindi fyrir alla eigendur, en hér hafi ekki verið um ákvörðun gagnaðila að ræða heldur einstakra eigenda í skilningi 51. gr. laga um fjöleignarhús.
Hér hafi ekki verið um að ræða viðhaldsþörf sem hafi stafað af orsökum sem séu háðar sameiginlegu viðhaldi ytra byrði hússins, sbr. 52. gr. laganna. Framkvæmdin hafi hvorki átt rætur að rekja til ástands né vanrækslu á ytra byrði hússins. Verktakinn hafi sýnt af sér gáleysi.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er húsfélag ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum og segir í 1. og 2. mgr. 51. gr. þegar tjón stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum, sbr. 1. tölul., mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 2. tölul., eða bilun á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið beri ábyrgð á verði um það kennt, sbr. 3. tölul.
Skaðabótaábyrgð húsfélags á grundvelli 52. gr. fjöleignarhúsalaga byggir á því að húsfélagið hafi sýnt af sér vanrækslu. Í athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 er fjallað um að ábyrgð samkvæmt 1. og 2. tölulið 1. mgr. ákvæðisins sé á sakargrundvelli. Í þeim tilvikum sé það skilyrði bótaskyldu að eigandi eða einhver sem hann ber ábyrgð á samkvæmt almennum reglum valdi tjóni af ásetningi eða gáleysi. Vanrækslan eða mistökin þurfa því að vera saknæm.
Óumdeilt er að leki meðfram gluggum sem olli tjóni í séreignum er að rekja til þess að ísetning glugganna var ábótavant af hálfu verktaka og virðist engri sök vera til að dreifa af hálfu gagnaðila. Þegar af þeirri ástæðu kemur ekki til skaðabótaábyrgðar gagnaðila á grundvelli 1. mgr. 52. gr. og verður því að hafna kröfum álitsbeiðanda. Á hinn bóginn skal bent á að ef álitsbeiðandi verður fyrir kostnaði og öðru tjóni vegna umræddrar framkvæmdar getur komið til greina að umræddur verktaki sé skaðabótaskyldur á grundvelli réttarreglna um skaðabætur innan samninga, en það heyrir utan lögsögu nefndarinnar að taka afstöðu til þess atriðis.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.
Reykjavík, 22. desember 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson